疫情之下,一二線租房市場的攻與守
2020-02-06 16:26 租房 房東 房租

疫情之下,一二線租房市場的攻與守

作者|孫媛  來源|獵云(ID:ilieyun)

“房東,要不要考慮免租???”

繼萬達等地產巨頭紛紛給商戶免了房租后,不少網友在朋友圈、微博,紛紛開始隔空喊話“包租婆”減房租。包租婆是財不外顯、盤著一串鑰匙的搓麻將大嬸,更在北上廣深杭坐擁數十乃至上百上千上萬房源的租房企業。

疫情還在蔓延,城市還在隔離,于是乎,回不了城的租戶開始想著是不是可以讓房東放放水,但是另一邊的房東已是無水可放。

沒有人,則沒有客源,隔離則意味著閑置的空房無法出租。外來務工者進不了城,中介進不來小區,退租率上升,空房閑置率上升,疫情之下產生的虧損到底該誰來買單?

一二線城市的租房機構開始自救。

來源:獵云網

上海某小區的門衛處

中小玩家退租求生,賺差價的“中間商”哭了

金沙江朱嘯虎說,“2003年非典的時候,我還在創業,那一年管理層都只拿基本生活費,到年底結余后才補發的工資。今年比非典還嚴峻,對很多創業企業是生死關,一定要嚴控成本,死卡現金,最少要保持假設沒有收入的情況下6個月的現金,最好有12個月,根據這個來倒算成本。跪著也要活下去,熬過去就是春天。”

但是2020的這6個月成為了不少早期創業公司的“萬萬沒想到”。

老李滬漂多年,1年前注冊成立了自己的公司,團隊很小,不到5人,專門做上海松江地區的租房業務,目前手持房源近100套。從數量上來看,屬于租房行業的中小型玩家。

和往年一樣,老李在1月12日發了條朋友圈,通知租戶注意春節回家關好水電煤。1月28日,還在老家的老李突然接到松江區居委通知,所有湖北籍租客來上海必須自行隔離14天,主動到暫住小區居委報道登記。

“我給租戶一個個打電話,統計湖北籍的租戶數量,溫州臺州的房管局還沒有要求登記。”老李的租戶當中湖北籍大概有10幾個。“湖北籍現在走不出來,就算走出來了,也要抓住隔離。”

湖北的租戶當中有1-2個和老李提過是不是可以減租,老李不是不想,他也嘗試做過努力,去溝通業主能不能給到這個減租、免租的優惠,但是也是無疾而終。“人家就一句話,這是他的私有財產,他可以出于同情去免租,也可以按照合約不免租,這是無可厚非的。”

在老李看來,減租、免租是不少租戶的一個偽需求,因為大部分租戶并不在疫區。他們可以出來,也可以進去自己所住的小區,只是需要在家隔離而已。“有些人只是圖個一樂,半開玩笑的來聊一下,看能不能撿個便宜,就是那種中彩票的心態。”老李表示,租房行業的小公司不像龍頭房企可以減免商業租金,減輕旗下商鋪的運營壓力,“退一步說,就算他們不免租,現在人們也不能逛商場。”

像老李這樣的租房玩家,在市場上很多,他們手握50-100套房源,直接從個人房東這邊獲取房源,一般合約簽訂為5-6年,按照三個月或者半年支付房租,大部分房子租來都是毛坯,然后自己進行裝修后出租。盈利主要來自租房的差價。

老李之前拿的房源基本都是2013年簽約的,按照合同在2018年-2019年開始陸續到期,并進行續簽。相較于2013年,近兩年的房租更是水漲船高。

“就松江來說,翻一倍都不止。2013年拿價低,租的也低,后來租金上漲也不是直接上漲。還涉及到前面的裝修要打掉、重新裝修,這就又有一個翻新的成本。”老李表示,毛坯房的租金、裝修的材料、人力都在漲,之前一套房子會有1000元左右的月利潤,但是現在感覺500都吃力。本身成本就高的情況下,疫情的進一步發展也讓他的情況雪上加霜。

目前老李的房源出現了10%的空置,春節回家退房、疫情退房、沒人看房成為了房源空置的主要原因。從源頭上客源出不來,空置的房子被退房還沒人看房,就算是2-3個月對于租房企業來說都會很難活,除非業主愿意讓一部分利益。

“但是有些公司就算業主讓利了,他最終能不能將利益給到租客身上呢?這件事情沒有得到很好的監督,最終也許是中間機構從中受利。”

老李算了一筆賬,續簽時,60平米的小戶型從1400-1700元的月租漲到了2100-2200左右,裝修在2-3萬間。“有的業主小戶型要價2600元呢,你算算,這房子我是2500元出租的。雖然疫情持續發展,但是房租并沒有隨之有大的變動,業主也不會放價。市場上大小玩家一起搶奪業主的房子,最終業主始終會選擇出價最高的那家。”

老李感嘆,優惠政策給不出,房源也搶不過,小玩家只能斷尾求生。如果繼續這么下去,裝修錢老李計劃也不要了,再賠點房租,只能把閑置的出租房都跟業主退租了,不然虧損更大,活不過6個月的沒準就是自己。

“剛剛接到物業電話,這一段時間不準裝修,不準新租客進來,你說這天災人禍的。”

大玩家免租背后,是在負重前行

中小玩家準備斷尾求生,而以魔方公寓、E+青年公寓為首的長租公寓頭部企業則是推行2月部分免租金的計劃。

來源:企業供圖

疫情期間的魔方公寓某門店

其中,魔方公寓針對因封城無法及時返回的武漢門店租客,以及其他城市門店因回鄂探親,并被疫情滯留,不能及時返鄉的湖北籍魔方租客(包括魔方公寓、魔爾公寓、V客青年公寓、9號樓公寓個人客戶),給予2月份房屋租金減半,或租期順延一個月的政策(符合條件的租戶可任選其一)。

魔方公寓相關負責人表示,作為公寓方,目前不提倡租客返程,少數必須返程的租客,需要接受嚴格的檢查和每日健康匯報才可以入住,目前湖北、溫州、臺州的租戶占比較少。“我們會要求他們自覺隔離14天,每天填寫健康情況表,而購買物品多數都是店長代勞。”

據悉,1月24日到2月2日,一線人員除了正常的工資發放以及國家法定的加班工資,魔方還另外單獨給到每日津貼,直接跟工資一起發放。后續魔方將繼續根據政府和人社局的相關政策落實員工福利待遇。

而E+青年公寓則是針對因返鄂探親,被疫情滯留,不能及時返回的湖北籍租客和非湖北籍租客以及公寓內因前往一線疫區支援,無法返回的醫護人員做了統計,給到2月份房租減半的優惠。

E+青年公寓相關人員表示,疫情對長租公寓也是有影響的。由于無法進行線下帶看,公司目前主要采取線上看房的措施,盡可能的提高門店入住率。

春節期間,E+青年公寓在每個入駐城市安排了一線值班人員,包括服務管家和維修。疫情發生后,立即采取應急措施,對租客身體情況、返程信息進行統計,門店內進行每日消毒、加強管控門店人員流動等。

沒有新客入住、老客又在繼續流失,免掉的租金、空置的房間、人員的經費成為了壓在長租公寓頭上的幾座大山?,F況下在線看房、租金減免又能帶來多少的新用戶和用戶留存率,目前還不得為知。

來源:企業供圖

E+青年公寓門店內進行消毒

與長租公寓類似,作為辦公室“二房東”的聯合辦公、孵化器、加速器的日子也很不好過。位于上海五角場的一家加速器對獵云網表示,預計會有退租情況發生,但最受影響的還是線下的活動業務。

“上半年的市場活動預計會很冷清,往年春節回來的第一個月,我們也有近20場的活動了。”相關負責人表示,本來年底有5-10場50人以內的線下活動,但現在全部因為疫情取消。

在她看來,對于加速器來說,由于體量小,租金損失整體在可承受范圍內;線下活動方面虧損較大,短期影響(3個月內)在大幾十萬元,持續影響可能會有上百萬元。同時,該加速器也為租戶提供了免租半月的優惠政策。負責人表示,創業項目和辦公空間是共生關系,互相扶持才能共度難關,現在的情況不止創業公司壓力大,空間的日子也不好過。

相較于一二線城市的玩家,扎根武漢本土的可遇青年公寓則面臨著更為嚴峻的境況。

可遇CEO佘福元表示,目前公寓空房率達20%,含員工工資以及減免的房租在內,這一個月虧損近200萬元。去年春節期間,可遇的空房率為10%左右,從數據上來看空房率翻了一倍,與此同時,可遇也跟其他中大型玩家一樣,為在租的租戶提供一定的減免??捎銮嗄旯⒐灿嬘?000間房源,并且全部都在武漢疫區,20%的空房率意味著近400間房源在空置。

1月25日,佘福元做了個決定,將可遇公寓武漢三鎮的近百余間空置房源為武漢疫區醫護人員及志愿者無償提供。“如果沒有這個事情,公寓2020年開年就住滿了?,F在預計年后還會繼續退一些。”佘福元說未來不好預測,但希望武漢早點好起來,作為武漢首批住房租賃試點企業之一,可遇會為疫情控制盡一份力。

事實上,國內的大部分租房機構,不論是品牌公寓、還是小公寓,都在向業主要求減免租金。

蘑菇租房聯合創始人龍東平告訴獵云網,房東主要是兩類:個人業主和公寓運營商。租客可以跟房東積極溝通,但是每家房東自己的財務狀況各不相同,個人業主可能有房貸要還,也可能還有其他線下生意受到影響,未必會認可租客的減租需求。

“我們也看到有公寓運營商主動給租客減租的情況。但很多中小型公寓機構要實現免租有客觀困難因素,國內大量的租賃機構都是 ‘二房東’模式,它們一方面向業主租房,另一方面要出租賺取租金,靠租金差來獲利,在無法取得業主免租的條件下直接給租客免租,承擔的經營風險很大。加之最近兩年長租環境并不好,很多企業已經在負重經營,自身財務狀況不太理想。”

疫情讓長租公寓受到了前所未有的挑戰,節后租賃市場受到嚴重打擊,延遲復工、帶看以及新簽等業務短期無法開展。

龍東平說,目前租房市場企業要做的,歸根到底4個字“開源節流”,最重要的是降成本。一,降物業租金成本:找物業產權方(業主)爭取租金減免優惠;二,降團隊運營成本:縮減團隊規模,合并職能,一崗多能;三,降低房源空置成本:覆蓋更多的出租渠道,想各種辦法提升出租率,關懷在住租客,提高滿意度,獲得客戶轉介紹。為此,蘑菇租房于2月5日發布三項措施:2月份開放所有房源展示、免費提供總計100萬份電子合同以及免費提供2月18日前平臺所有廣告位。

“總之大家互相理解,量力而行。”

獵云網
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